为何中国的高地价并非泡沫？

zhixun

沃顿商学院的房地产教授约瑟夫·吉尤科（Joseph Gyourko）称，中国的土地价格持续迅速上涨，过去8年中，年增长率高达16%。这是需求和供给因素共同作用的产物。尽管这种高增长率不可持续，但也别认为会出现价格暴跌。

吉尤科与来自新加坡国立大学和中国清华大学的同事已对中国的房地产市场进行了相当长时间的研究。吉尤科向沃顿知识在线透露，尽管在数据获取上遇到了不少困难，研究小组还是通过整合得出了一项中国住宅用地价格指数，现研究小组正计划进入下一步研究。

访谈内容整理如下：

沃顿知识在线：您与新加坡国立大学和中国清华大学的同僚合作，进行了一项颇具首创精神的研究，通过这项研究，沃顿与其他高校联手来制作中国的住宅用地价格指数。您能向我们透露一些重要的研究成果吗？

约瑟夫·吉尤科：这些是针对中国的土地价值的实际价格指数，不是针对房屋，而是针对房屋下面的土地。成果包括：在国家层面上，土地价格增长强劲。我们获得了2004年到2013年上半年共8年的数据，在此期间复合年增长率超过16%。这的确是个很大的数字，是整个中国的综合数据。

然而各个地区和城市的情况又不尽相同。某种意义上，中国和美国相似：它是一个大国，各地的价格增长速度不可能相等。就城市而言，北京维持了惊人的增长速度，自2004年起算，复合年增长率达22%。而其他地区则完全不同：中国一些中西部城市的增长率仅为4%至8%。所以对待中国的土地市场不能一概而论。

沃顿知识在线：这些数据中，最令您感到惊讶的是什么？

吉尤科：不能算感到惊讶。价格的高增长率在我预料之中。很明显，16%的年增长率不可持续下去，因为如果保持这样的增速再过一个十年，价格很快冲破底线。但不能说我为此感到惊讶。我想最令我诧异的可能还是各个城市间巨大的差别。

沃顿知识在线：您认为您的研究成果对于国际上有意在中国寻找机遇的住宅房地产开发商有什么启示吗？

吉尤科：我认为他们需要担心过去的价格增长究竟有多快，并认真考虑目前的高速增长趋势能在未来维持多久。他们必须小心谨慎。并不是说将会出现明显的泡沫，也不是说危机就要到来，因为这种事情我也说不准。但有一点我确信，如果接下来8年还能维持16%的复合年增长率，我一定会万分惊讶。

沃顿知识在线：我想稍后再谈16%这个数字，这样的增长速度导致土地价格在您所研究的时期内上涨了200%。在这样的背景下，您能向我们的读者解释一下中国的土地市场与其他国家有什么不同吗? 您在研究过程中还碰到了哪些困难？

吉尤科：在这一点上中国确实非常特别。如果你研究的是包括美国在内的世界其他国家的住房价格，你绝对不会看到土地价值这样的字眼。也不会发现闲置土地以某个价格出售。你看到的只有房屋价格。在价格指数中，你我房子的价格是指土地价值及其附加物，即建筑本身的价值。

而中国的情况不同。所有城市土地归中央政府所有。地方政府也可以行使土地所有权。所以，如果作为开发商你希望建造一处私人住宅区，你必须向地方政府购买土地。实际上这是一种土地租赁行为。即为了兴建住宅，你购买了70年的土地使用权，这便是我们指数所针对的土地价格。我们考虑的土地销售，仅限于住宅用地，不包括商业用地。

所以在技术上，我们报告中所述的是出让土地的价格和指数。现在，中国的情况是开发商一次性付清一笔款项以获得土地70年的使用权，我们将这笔款项的金额视作土地的价格。我们认为这一假设非常合理，主要因为土地的使用权长达数十年，而且任何东西在50至70年后的价值都基本上接近于零。所以现在这个假设是合理的；但是25年之后，这个假设就不这么合理了，因为土地使用权快要到期了。这就是中国的土地市场与众不同的原因。据我所知，中国在这方面真的很独特。

沃顿知识在线：中国市场的独特性在研究中给你们带来了哪些挑战呢？

吉尤科：没错，我们遇到了很多挑战。其中一个就是在中国收集数据很困难。我确定中央政府掌握了很多数据，但是没有也不会将这些数据透露给像我这样的学者。所以我们从地方土地管理部门的网站上收集数据。中国十几年前通过了一项全国性的法律，规定必须公布土地使用权拍卖的竞得者。这项法律还要求必须通过公开拍卖来进行土地使用权交易。此举的目的是防止腐败。可以想象在这条法律生效之前，开发商会以各种形式向当地官员行贿。

我们的数据主要来自35个地方土地管理部门网站，所以有一些人专门负责在这些网站上查找信息。你可以想象到一群研究生和本科生，尤其是北京的学生们，正在整理数据并保证数据是真实有效的。

沃顿知识在线：让我们回到中国土地价格年增长率达到16%，过去八年中增长了200%这个问题上。仅将这些数值与世界上其他国家的数值相比，我们能否知道中国住宅用地价格的增长是较高还是较低？在中国，造成土地价格上涨的因素是什么？

吉尤科：现在无法直接和其他国家的土地价格比较，因为在其他国家没有对土地价值进行持续的统计。但是，关于土地价格增长我有两点看法：首先，土地价格在八年中上涨200%，这是非常少见的。而且这远远高于政府公布的房价的涨幅，这使我认为政府低报房价的涨幅，因为在中国地价在房价中所占的比例很大。

第二，如果你从我的网站上下载了数据，你就会发现中国土地价格增长经历了几个时期。也就是说，虽然复合年增长率是16%，但是土地价格增长并不是很平稳的。2007年，土地总价首次出现大幅上涨。2007年前三个季度，我们所研究的35个城市实际土地总价上涨了71%。

这次大幅的增长之后，到2009年第一季度前的实际价格下跌了34%。2009年到2010年年底，价格增长了一倍多。依据我们得到的实际指数，价格上涨了108%。时间上，这次价格上涨与中国的经济刺激计划吻合。所以很明显很多因素造成了土地价格上涨。有些因素与政府的政策有关，但是有些很明显与需求有关。在中国农村人口向城市转移，所以需求是很大的。虽然供求是接下来研究的一项主题，但不清楚其中某些地区的新增供应量具体是多少。我和我的两位共同作者正在进行一个测算这些市场供应量的项目。

在研究这些数据的时候，可以很清楚地看到在中国政府政策的作用很大。政府政策对地方土地市场的影响巨大。

沃顿知识在线：除了刺激计划，您还发现哪些政策因素推动了土地价格的上涨？

吉尤科：从我们的指数中无法发现其他政策因素。因为这些指数只是从数据中得出的。当研究中国家庭看待拥有房产的态度时，就会发现他们将购买房产看作是保值的措施，但是我们美国人却不会这些想。我们购买房产是因为要给自己和家人一个遮风避雨的家，是因为我的孩子要在我家所在的学区上学，等等。中国对投资的限制比美国多得多。中国的家庭不能通过购买标普指数期权来分散风险。许多家庭购买房产是因为他们将此作为保值、防险措施。所以与大部分美国家庭相比，中国家庭购买房产的动机更加多样化。

沃顿知识在线：你刚才提到北京地区土地价格上涨得比其他地方快，造成这种现象的原因是什么？

吉尤科：有两个原因：首先，我们已经知道需求在增长，这是因为有大量人口向北京和一些东部沿海城市迁移。所以，造成这一现象的一个原因是需求增长。还有一个原因目前只是我的假设，还没有定论，这也是接下来要研究的，那就是可能在这些沿海市场中难以再建设新的房屋。但是我们现在还没有完成对于各个市场新增供应量的测算。

我的经济学直觉告诉我，供给和需求都在发挥作用。我们可以确定需求量，但仍不能确定供给方面对这一显著增长的影响。

沃顿知识在线：我曾听人讨论中国房地产市场中一个十分有趣的现象，正如您提到的，开发商从政府手中购得土地。然后他们就按照自己意愿建造房子，完全不考虑消费者真正的需求是什么。这就导致了那些所谓的“鬼城”的形成，也就是有很多房子，但是没有人入住。您考虑到这些因素了吗？您如何看待这种现象？

吉尤科：确实存在这种现象，你可以看到相关资料。但是就我们研究的35个城市的房市而言，还不存在真正的鬼城。中国有100多个拥有一百多万人口的城市或城市地区，我们正在研究其中的35个，而鬼城现象不是这些城市面临的一个主要问题。例如，在北京你就看不到整个小区或整幢楼房空置的场景。因此，这一现象显然只存在于中国的部分地区，往往是边远地区，而且不在我们研究的主要市场之列。

沃顿知识在线：所以换句话说，这一现象并不影响您的数据和研究？

吉尤科：不会。实际上，我们并不常见到那个现象。我们正在寻找并尝试统计空置率。中国没有关于空置率的公开信息。这是我们目前研究中努力进行的诸多事项之一。我们已经先从北京入手。北京的空置房并不多，换句话说，目前看来北京完全没有向鬼城发展的倾向。也许我们会在另外34个房市中探究这个现象。但是迄今为止，在我们研究的城市中还无一显现出这一倾向。

沃顿知识在线：您找到证明中国地产泡沫的证据了吗？

吉尤科：实际上，我并不知道泡沫本身指什么。我不相信中国还能再以每年16%的速度连续增长八年。这意味着那是泡沫吗？我不知道。这只表明地价非常高。开发商在这些地段上建起的房子的价格对于购房者的工资而言太高了。这个增长速度不能再持续下去了。我不知道它是不是泡沫。再回到我对开发商和投资商的建议，你们一定要非常谨慎，认真观察当地的供需波动。我认为还是有相当一部分市场是在往好的方向发展的，而对于其余一些市场是否能继续下去感到担忧。

沃顿知识在线：关于未来，您认为我们近日看到的中国经济放缓会对土地价格有何影响？

吉尤科：这将从供给和需求两方面体现出来。我会更担心供给效应，也就是说，开发商并不会根据趋势增长率降低而充分削减开发力度。我猜测在中国仍然会有农民移居到城市，因为工厂的工资比当农民的所得要高得多，并且你也会看到这一迁移。问题是，在中国的趋势增长率降低的时候，你会看到房产开发减缓至与较低增长率匹配的程度吗？

我认为最大的风险来自于市场中的供给过剩。而且我们目前又没有测算供给过剩的方法，尽管这是我们所有人就房产发展问题都需要思考的问题。

沃顿知识在线：您在前面提到了未来的一些研究，您的下一阶段研究是什么呢？您在中国下一步要研究什么？

吉尤科：有两个计划。首先，我们将继续更新指数。每个季度，我们都会更新国家指数。城市和地区指数则是每六个月或一年更新一次。这跟数据的获取问题有关。这是第一项，我们将继续更新。第二，整个研究团队正在尝试了解新增的供应量，以及在需求增长仍处于大幅度上升的情况下你需要的供应量是多少。但是7-8%的增长率和12%的增长率之间的差距确实太大了。

因此下一个大工程是，在一个趋势需求增长仅为此前50%-60%的世界中，应该怎样调节供给才能使市场保持正常，或趋于正常。

沃顿知识在线：最后，如果有一些国际房地产公司的CEO向您寻求关于中国及中国的房地产市场的建议，在您目前研究的基础上，您会对他们说什么？

吉尤科：第一，一定要非常谨慎。中国的数据很难获得，也很难制作。因此要确保你获得的是真实有效的数据。要现实地面对你认为的需求增长发展状态。此外，要尽可能细致地衡量供给的竞争状况。因为我们在美国学到的诸多经验之一就是：不仅仅是需求，供给也在发挥作用。


发布日期 : 2013.11.13