万科金融战略：构建苹果式平台

zhixun

2013年11月05日房地产观察家

最近关于万科入股徽商银行的事件，引起了市场轩然大波。很多业界人士评论，这将是个里程碑式的事件。更有不同的专家，对这个事件进行不同的解读。
关于这个事件的评论，让我们先看看万科官方最新的讲话，再做分析。
一、下面先分享的信息来自于高盛高华证券披露的万科管理层内部电话会议的内容，供大家解读。
1、公司管理层注意到9 月份以来由于供应增加，主要城市的库存有所上升。公司管理层预计该趋势将延持至2014 年上半年，或至少持续到明年一季度，这应有助于缓解房价的上涨。但一线城市的房价仍可能因供应紧缺而持续上涨。从整个行业来看，管理层预计2014 年销售的同比增幅面临一定的不确定性，但新开工面积的同比增幅将略高于2013 年。公司管理层还预计各城市土地价格的增长将呈分化趋势，但总体而言不太可能从当前水平下跌；
2、管理层认为新一届政府旨在通过建立更长远的市场机制、而非加强行政调控的方式以促进行业的健康发展。公司预计房地产税较可能以类似上海的模式在更多城市推行。
3、关于对徽商银行的入股，管理层披露了以下细节：
由于万科管理的社区规模庞大（1999 年以来竣工面积总计为4,800 万平米左右，截至2012 年底约为48 万套，公司为其中大多数提供物业服务），管理层认为提供全方位现代化服务的需要不断增长，而建立一个金融平台对实现这一目标十分重要。
此外，万科的合作对象包括8,000 家建材供应商及承包商，其中5,000 家为中小企业，这些企业进行融资时需要万科的支持/向银行的推荐。
万科最近2-3 年一直在筹划为其管理的社区提供金融服务，且已尝试与华夏银行、民生银行等较大银行在杭州的一个项目中合作，但目前未取得实质性进展。多年来管理层一直在寻找一家中型区域性银行进行合作。
管理层认为徽商银行是一家不良贷款低、净资产回报率良好、零售銀行与中小企业融资业务较为全面的优质银行。管理层表示，徽商银行在城市商业银行中排名第4，在整个银行业中排名第34。
尽管万科可能成为徽商银行的最大股东，却不会参与该行日常业务（但公司可能会在董事会中占1 个席位），而是会在该行侧重的华中地区（安徽和江苏省）与之合作，为万科所管理的社区提供网上银行和零售银行等各类服务。管理层表示该行目前拥有199 个网点。
二、与此同时，我们再观察一下万科周刊披露的万科集团执行副总裁、北京万科总经理毛大庆在“2013中国房地产500强测评成果发布会暨500强峰会”上的演讲全文，以见其战略的部分端倪。
万科在各个社区都加大了社区服务和社区配套的力度，当我们注意到年交付量达到十万套以上，当我们在北京、上海等等特大型城市的住宅建设已经越来越多到新区，越来越远的时候，我们看到北京的住宅已经非常泛泛的看一看，已经大量出现在六环路这样的地方。事实上，人民、民众、居民对于生活品质的要求以及他们对于社会配套的要求，已经要求越来越高。而事实上这些要求，仅靠政府的力量是非常难以迅速得以实现的。
我们也思考了房地产企业的惠及民生的内容也不断地随之扩容，当我们的居民、我们的消费者对于美好生活的期盼在不断攀升的时候，人们对幸福的感受力也会随之增强。因此如何让民生能够实惠看得见、摸得着，企业应该先上善手，把改善民生的各项措施做实、做精，我们在社区配套和社区服务上全面升级，包括继续完善社区的商业配套，除了去年开始尝试推广的社区食堂、社区的菜市场、社区的便民超市以及社区的药房等等服务以外，我们今年马上还会推出关于社区的普通的惠民的医疗服务和社区老人的居家护理，包括洗衣店、包括社区基本的采购和服务，都会随之来一起配备。我们觉得把每一件小事做好，其实回到千亿的平台上，才能更为踏实和更为舒畅。让业主多一份安逸，城市的生态才会多一份和谐。
通过以上两段管理层的表述，各位看到了什么？下面敝人尝试做个解答。
万科的金融战略本质是在构建的是苹果式的平台战略，即万科在借助金融手段夯实自身的商业生态圈。这样的生态圈主要体现在两个平台上，一是紧贴48万套万科住宅的社区服务平台，二是打通8000家供应商的生意平台。
对于社区平台的打造上，万科倡导的社区食堂、菜市场、便民超市、物业管理等服务固然重要、温馨，能提升业主的满意度，但毕竟不能兑现出高额利润。而社区金融的模式，恰恰是其在精心构造客户粘性后，推出的杀手锏的业务。
如此看来，万科下一步的商业模式将与苏宁、阿里巴巴、菜鸟网络等的商业模式同出一辙，将产业链的上下游全线打通，利用万科充沛的金融资源为其提供服务，吃定供应商和业主，以获得更高的利润。不出意外，万科在搞定银行金融通道后，下一步定会和互联网公司合作，将这种金融服务变得更加便利化、互联网化，符合现代消费趋势。
因此，万科未来将利用地理服务便利的优势，构建上百万业主稳定的金融和日常生活平台。这种平台如若能成功建立，未来将产生巨大的利润。这样万科就解决了房地产开发一次性的产品生产问题，将住宅产品从提供房屋硬件设施到提供永续生活服务上。