王健林的兵法

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2012-08-07 08:36:28   来源：21世纪经济报道   作者：于春美     
内容导读：万达为何放缓商业地产扩张?
“厨师不看菜谱改看兵法了，那就更厉害了。”7月16日，万达集团上半年工作会上，董事长王健林对6个项目软件获国家知识产权证书提出褒奖。他的这番话，也正是对万达激进转型的最好注解。

数据显示，万达上半年收入562.1亿元，与去年同期618.2亿元相比下降9%，这是万达收入历史上第一次同比减少。其中，商业地产收入494.6亿元，同比减少14%。

在外界看来，万达一直引以骄傲的“万达速度”慢了下来。不过，万达集团总裁助理刘明胜在接受本报采访时表示，“这是万达根据形势采取的先抑后扬战略，在计划和预期之内。另外，万达正积极寻求向文化、旅游产业转型。全年看，万达业绩将稳步增长，预计收入1400亿元。”

并购AMC、进军俄罗斯旅游业、筹备成立文化旅游城……上半年，万达主动放缓商业地产扩张步伐，在文化、旅游领域则动作频频。万达缘何加速转型？在传统房企纷纷转战商业地产之际，万达的反其道而为究竟是有意还是被迫？开始看兵法的王健林，是否真能用兵如神？

商业地产之考

按照万达公布的数据，上半年，商业地产公司收入494.6亿元，完成全年目标的50.1%，完成半年目标的127.6%，同比减少14%。商业地产公司上半年现金回款315亿元，同比减少31%。上半年新开工531.2万平方米，同比减少35%。

“业绩下滑，主要是上半年仅开业了1个万达广场，而去年同期2个万达广场开业。”刘明胜说，“作为一个千亿级企业，不可能每年都保持40%以上的增长速度，万达的增速只是逐步趋稳，不必大惊小怪。”

“年初本来计划全年开业18个万达广场，后来调整为17个，上半年开业1个，下半年预计开16个。”一位万达集团内部人士亦告诉记者，按照商业周期规律，万达广场多数集中在“国庆”、“春节”前后开业。

尽管万达上半年收入同比减少在预期之内，但在外界看来，也与其“快进快出”的商业模式遭遇瓶颈有关，万达是有意放缓商业地产的扩张步伐。

正略钧策管理咨询顾问赵丽燕认为，万达新开工面积减少与拿地节奏有关。在宏观调控大背景下，万达依照在城市副中心低价拿地的策略，已越来越难找到符合要求的土地。由于可供销售房产的存量没有大幅增加，导致上半年万达商业地产销售额同比减少。

“万达商业地产主要是住宅依赖型和销售依赖型，在调控形势下，万达业绩肯定受影响。”中国商业地产联盟秘书长王永平表示，“另外，万达经过几年的快速发展，在规模上已基本铺开，下一步将逐渐由规模转向质量，放缓扩张速度也是其合理的选择。”

在盛富资本和协纵国际总裁黄立冲看来，虽然万达有较强的政府资源，但较低的租金回报率是其发展中的一个障碍。另外，随着越来越多的房企涌向商业地产，未来商业地产将面临“血的洗礼”。

关于万达商业地产租金回报水平，万达方面反复强调其近几年租金回报在逐步增长。在2011年3月的一次商业地产论坛上，王健林曾公开表示，“万达商业地产租金并不比业内平均水平低。”

“尽管万达的租金处于行业平均水平之上，但与恒隆、大悦城等相比仍有差距。”王永平表示，“万达扩张速度快，但其运营、管理并不出色。万达在商业地产领域的位置跟零售业的沃尔玛状况比较像。知名度高，规模最大，但业绩并非最好”。

赵丽燕认为，与成熟的商业地产公司（新鸿基、凯德商用、新世界等）在中国的经营相比，万达的累计经营面积已超过任何一家公司，但其租金收入和占总收入的比例却远低于这些第一梯队的公司。“对比成熟的商业地产公司或多或少地借助资本市场来取得发展资金，万达在资本市场的借力明显不足。”

在万达商业地产租金部分还没有完全培养起来之前，万达的资金来源主要靠银行贷款和销售回款。不过，目前来看，销售回款和银行贷款两个主要融资渠道已被用到极致了。“万达需要股权融资方式，不能光靠贷款。而其几百万平方米的持有型物业价值，只有通过上市才能释放。”一位投行人士表示。

然而，万达的上市之路阴差阳错、一波三折。

令王健林心焦的不仅是急欲进军资本市场而不得，国内商业地产整体形势的不景气亦让他担忧。

在上半年工作会上，王健林坦言，“中国的经济困局已反映到消费环节。一是消费人次下滑。以前每年每个广场的人流同比增长两位数，但今年跌至个位数，增长缓慢；二是客单价下降。无论超市、百货，还是服装、餐饮，客单价同比都在降；三是商家减少开店。过去超市、快时尚品牌开店是来者不拒，给多少店开多少店，但今年商家的开店计划大幅度减少。”

另辟蹊径之谋

商业地产不景气及上市之路受阻情势下，王健林将目光转向文化和旅游产业。在他勾画的版图里，万达将加大在文化和旅游领域的投资。到2020年，万达商业地产的收入比重将降到50%以下，彻底实现转型。

向文化、旅游业转型，正如王健林所言，类似“厨师改看兵法”。上半年，万达已迈出实质性步伐。5月，万达斥资31亿元并购AMC，目前已获中美两国审批，并购8月底将完成。同时，其进军俄罗斯旅游业亦有实质性动作。

在外界看来，斥资31亿美元，超过70%的高溢价并购AMC，万达似乎做的是亏本买卖。“如果所有人都看得明白，一定不是赚钱的买卖。就像所有人都去炒股，一定是最危险的时刻。万达管理层这么聪明，不会愚蠢到做赔钱买卖。”王健林显然有自己的算盘。

“目前，万达院线正冲刺IPO。不过，院线上市可能牵涉过多关联交易，通过中国证监会的审批可能有困难。并购AMC成为独立第三方，可为其上市做储备。”黄立冲表示，

但他同时认为，AMC可能助力万达上市，也可能拖累万达，美国院线和国内院线经营是两码事，在经营管理上要有一套先进的管理方式才行。“王健林所畅想的规模做大后的谈判能力、广告提价都会提高，未必能顺利如愿。”

黄立冲所担忧的是，之前AMC的规模就足够大，但仍然会亏损。难道万达接手后有了规模就能保证提高议价能力？

除了并购AMC，令人瞩目的还有万达欲进军俄罗斯旅游业。在国内市场，万达联手泛海、一方集团等打造的长白山国际旅游项目已于7月28日开业。据王健林透露，万达将斥资200亿元在北京打造以文化旅游为主题的文化旅游城，目前设计概念已基本完成，并已向北京市相关部门进行了汇报，预计明年春天正式开工。

“这个项目将作为万达创新的大品牌重点推广。”王健林说，城市综合体已经有模仿者，旅游度假区可能有模仿者，文化旅游城杜绝模仿者。“将来它会成为一个即使有图纸，别人也不敢做的项目，会在全球范围内申报知识产权。”

对此，一位长期跟踪万达的证券分析师表示，实际上，万达商业地产在发展中一直遭遇的尴尬是，出现了越来越多的同质化竞争。王健林现在非常注重知识产权保护，其在最新的项目里融进了更多复合型的功能和概念。“拓展上下游产业越多越难复制。”

“王健林的高招在于，其可能将万达旗下相关业务分别打包上市，而在分拆上市之前要做的，就是得做出规模。”上述不愿具名的证券分析师表示。

正略钧策管理咨询顾问赵丽燕则认为，与其说万达转型或多元化，不如说万达是通过分拆商业地产中的关键业态或主力店，从而达到融资和资源整合的目的。

7月25日，万千百货更名为万达百货，按照万达的发展计划，万达百货到2015年将开业110家店，成为中国最大的连锁百货企业。充分整合文化、旅游、百货等旗下资源，王健林正为打造一个更大的商业王国做准备。

不过，万达在旅游、文化领域的大手笔，外界在震惊之余，也颇多诟病——万达仅靠贷款资金能否支撑这么大的支出？

“万达进军海外文化、旅游产业，与国家战略相契合，在资金上会得到一定支持。另外，目前国内文化、旅游产业多数是打概念，还是以住宅为核心。”一位不愿具名的业内人士表示。

他透露，万达号称国内最大的长白山国际旅游度假项目，虽然酒店及滑雪场的运营投资高、回报周期长，但并不被外界关注的是，该项目拥有近500万平方米的住宅配套，这一部分带来的资金回报将是一笔很大的收益。

“羊毛出在牛身上。”上述人士表示，单纯算商业账，万达在文化、旅游产业的投入也许短期内不能很快获得回报，但在文化、旅游之外，万达的收益不能简单用金钱来衡量。