跟随亚洲聪明资金 抛售物业套现离场

zhixun

2013年04月02日James Gruber


“跟着资金走”——这是一句投资古训，但从来没有很大的意义，因为它往往意味着“随着风儿飘”——追逐最新的一时风尚，最终沦为高买低卖的亏本冤大头。因此，我打算对这句话做些修改，敦促你“跟着聪明的资金走”。这意思是说，你应该研究那些拥有长期成功经验的实业家和投资者正在如何投资他们自己持有的资金。然后尽可能像他们那样进行投资。与认为必须追逐收益才能发财致富的大多数投资者不同，这些人早已非常富有了，因而可以仔细挑选资产类别来进行投资。因为拥有这种自由，他们往往对那些相对于其他资产而言可以提供价值的资产更感兴趣。去了解这些人现在正在买入或卖出什么资产将会使你有所获益。
这让我想到了今年亚洲出现的一个重要的新情况。现在已很清楚，中国香港和新加坡的许多房地产投资者正在竞相抛售物业，套现离场。这些投资者是亚洲最富裕的阶层成员，他们开始撤离自己最喜爱的资产。如果正如我猜测的那样，这意味着香港和新加坡的房地产已接近见顶，那么这对于这两座城市的经济和股市会造成一系列负面影响。然而，在一段较长的时间跨度内，投资者对资产配置进行重新平衡，将资产从房地产这个原先财富创造的主要驱动力撤离到其他领域，这样做很可能证明是有益的。
投资者正纷纷抛售房地产
我近来一直听到许多有关业内人士纷纷抛售房地产而撤离该市场（尤其是在香港）的小道消息。所以，《华尔街日报》本周的一篇题为《大型投资者纷纷套现撤离香港房地产市场》（Big players cash out of Hong Kong property）的文章自然就引起了我的注意。
这篇文章指出，一批房地产企业即将进行首次公开募股（IPO）上市。进行IPO股票发售的公司包括大型企业集团——新世界发展有限公司（New World Development），该公司希望通过将旗下部分酒店资产上市来筹集10亿美元资金。另一家香港大型企业集团——合和实业有限公司（Hopewell Holdings）希望通过将旗下部分物业资产（未指定）上市来筹得最多达8亿美元的资金。此外，拥有朗廷连锁酒店（Langham Hotel chain）的鹰君集团（Great Eagle Holdings）也希望通过出售旗下香港酒店资产来筹资8亿美元。
而在此之前，香港住宅房地产价格在过去的四年里已上涨了120％，而在此期间商业地产价格已上涨了90％。而且，香港政府还刚刚推出了一系列更为严厉的措施来抑制房地产价格的上涨。 今年2月份，香港政府将购买住宅房地产的印花税上调一倍至8.5％。
目睹越来越多房地产企业IPO竞相上市趋势的并不是只有香港。新加坡今年也看到了类似的情况。还有更多房地产企业即将在新加坡IPO上市，印尼亿万富豪李文正（Riady）家族正计划通过将旗下新加坡酒店资产IPO上市来筹集8亿美元资金。
与香港相类似，新加坡也一直在努力抑制房地产价格。最近，新加坡政府颁布了两年来第七轮旨在抑制房价上涨的调控措施——包括提高印花税税率和房贷首付比例。新加坡住宅房地产价格已开始企稳，但自2009年第二季度触底以来仍然上涨了59％。
套现离场的原因
不难理解促使房地产投资者争相抛售套现房地产背后的缘由。中国香港和新加坡的房地产泡沫是由以下三个因素推动起来的：
1. 西方国家滥印的货币在亚洲明显增值的资产上找到了归宿。而在把港币与美元相挂钩的香港情况尤为如此。这导致香港的货币市场利率密切跟踪美国的货币市场利率，即便当国内情况互不相同时也是如此。这意味着香港的实际利率显著为负（利率远低于通胀率），而这往往正是房地产泡沫的核心驱动力。
2. 中国的经济增长也有助于房地产泡沫的形成和膨胀。中国投资者希望把自己的资产多样化投资到中国大陆以外地区，他们因此设法投资到中国香港、新加坡以及当然还有许多其他地方。
3. 各国及各地区的政府，主要是香港政府，在应对房价上涨的问题上一直是瞻前顾后。资产泡沫主要让富裕阶层从中获益，由此而导致社会紧张局势日趋加剧，已经迫使这些政府更为果断地采取相应行动。
精明的房地产投资者现在正在竞相套现离场，他们知道，推动房价涨至近期高位的有利因素在未来很容易会发生转向而变成不利因素。很清楚，中国香港政府和新加坡政府正越来越担忧房价上涨，而且愿意采取行动来抑制房价上涨。此外，量化宽松措施（QE）不会永远持续下去。当量化宽松措施结束之后，亚洲房地产泡沫背后的关键驱动因素将会消失。最后，无法指望中国未来的经济增速能保持在8％以上的水平。经常阅读我文章的读者会知道，我对中国经济在短期内的增长前景持有悲观的看法。那些正在竞相撤离房地产市场的富裕投资者可能也怀有同样的担忧。
更重要的是，这些投资者很可能意识到，他们可以在其他地方找到具有更好价值的投资目标。在中国香港和新加坡，房地产所有细分市场的价格都无疑相当昂贵了。《经济学人》杂志认为，按照房价租售比来衡量，中国香港和新加坡目前是世界上房价第二和第三贵的住宅房地产市场，分别比长期平均价格高出69％和57％。

在香港，住宅物业的平均租金回报率接近3％。实际上，你购买香港物业时支付了相当于33倍市盈率的价格。而相比之下，你购买香港股票时支付的价格仅相当于平均11倍的市盈率。

此外，撤离当地房地产市场的投资者还将能够看到诸如美国等亚洲以外地区的物业租金回报率会更好。在美国，投资者在泡沫程度较小的房地产市场上可获得超过6％的物业租金回报率，而且债务融资成本仍然非常便宜。
投资者会把资金投资在哪里？
最明显的问题是：这些房地产投资者将会把自己多余的现金投资在哪里呢？显而易见的答案是，他们会从本国或本地区价格昂贵的高端房地产细分市场转向本国或本地区价格较为便宜的低端房地产市场。因此，在香港，住宅房地产似乎是更为昂贵的投资选择。转入商业地产可能是明智之举，尤其是在未来商业地产供应相对有限的情况下。而这正是诸如高力国际物业咨询公司（Colliers）等物业权威正在押注的目标。这个观点有一定的可信度。毕竟，房地产投资者了解房地产市场，而在不同细分市场中进行转换对于他们而言应该会感到较为得心应手。
但是，我认为任何转换都会是有限的。正如前面提到的那样，房地产业内人士目前正在竞相抛售的正是商业房地产。他们显然不看好这个细分市场。此外，他们应该知道，如果资产从住宅房地产套现之后继续投资于商业房地产上的话，那将会对经济造成影响。尤其是在房地产对国内生产总值（GDP）的贡献比重约为18％的香港。商业房地产对于经济环境是非常敏感的，如果发生这种情况就会遭受不利的影响。
对于通过房地产销售套现募集到的现金而言，另一个潜在的投放领域是股市。摩根士丹利策略师乔纳森·加纳（Jonathan Garner）采取了一个稍微不同的角度——上调了恒生指数（香港主要股指）到2015年上涨至50,000（目前为22,300）的可能性。加纳表示，恒生指数已明显落后于香港住宅房地产价格，而它们历来都是呈密切正相关的关系（考虑到房地产对于香港经济的重要性，这并不令人感到惊讶）。他认为，香港股市应该会紧紧追上。

我认为这种说法存在问题的是，股市可能不会呈现出追赶房价的态势，而房价反而可能会下跌。这转而会严重影响香港股市。
这取决于你认为哪种情况更容易发生：股市上涨还是房价下跌。我相信后者更容易发生，而鉴于房地产投资者近期竞相抛售房地产，他们很可能与我心有同感。
如果不是他们本国股市或者房地产细分市场的话，那么这些房地产投资者会把各自的资金投放在何处呢？我认为海外房地产市场是一个合理的投资选择。
我太太为澳大利亚最大的一家房地产开发商负责管理一个酒店资产的投资组合，她告诉我说，近来新加坡各大公司在澳大利亚一直是重要的投资者。新加坡星狮地产（Frasers Centrepoint）正在悉尼中央商务区主要火车站附近参与开发一个投资总额达21亿美元的大规模多用途项目。最近，新加坡腾飞集团（Ascendas Group）收购了澳大利亚米瓦克房地产集团（Mirvac Group）管理的一只规模达5.72亿美元的酒店投资基金。新加坡房地产开发商远东乌节（Far East Orchard）正在澳大利亚组建合资企业，拓展旗下的酒店业务。而新加坡吉宝房地产投资信托公司（K-Reit）到目前为止已和瓦克房地产集团合作开发了两个办公房地产项目。
显然，由此看出亚洲房地产投资者前往海外寻找更佳投资机会的这种趋势早已开始了。考虑到债务融资成本较低，加上所提供的租金回报率不错，澳大利亚对于部分房地产投资者而言的确具有吸引力。我预计，美国，以及与澳大利亚相比泡沫较少的其他市场未来将会吸引到更多投资者的关注。
如果房地产的最佳时期已经过去又该如何？
富裕的亚洲房地产投资者很可能还没有怎么考虑到一个更大的问题。那就是香港和新加坡的房地产可能已接近的见顶时期是否会持续10多年——而不只是几年的时间？考虑到目前这些市场上的房价过高，这种可能性不能被排除。
我之所以提出这个问题，是因为它会产生诸多深远的影响。亚洲人素以对房地产由来已久的钟爱而出名。许多人认为，这是因为房地产是有形财产，不像你存放在银行里或投入到股市中的资金。我认为，就像2008年之前的西方国家那样，过去40年以来香港和新加坡的房地产已让投资者实现了令人难以置信的丰厚收益。而他们倾心的正是这一点。
想想看，香港50位最富有的富豪中有三分之二主要是在房地产市场上发财致富的。这个统计数据令人惊奇。
但是，世界上没有永远升值的资产，而房地产往往按照非常长的周期呈现波动。如果我们正接近于步入一轮主要的长期低迷阶段的话，情况会如何呢？（低迷时期未必意味着房价持续下跌，因为即便稳定的房价经通胀因素调整后也将会导致巨额亏损）。如果在诸如香港等国家或地区，房地产不再是财富的主要驱动力的话，情况会如何呢？如果在十年之后，香港50位最富有的富豪中来自于房地产背景的比例从三分之二变成只有三分之一的话，情况会如何呢？
许多香港人和新加坡人可能永远无法想象这种事情会发生。不过，我认为，在未来某个阶段，不可避免会发生这些事情。这只是一个时间的问题，而不是是否会发生的问题。
然而，这种情况的发生将会在不幸中带来一些一线希望。毫无疑问，房地产市场在很长的一段时间内持续下滑或者持平会对香港和新加坡的经济造成显著影响。但我认为，这将成为一个有益的调整，可能会让它们的经济随着时间的推移得到更好的平衡。过分依赖于一个行业向来都是不健康的。
房地产的衰退还可能证明有利于诸如股票和债券等其他资产类别。据莱坊房地产咨询公司（Knight Frank）估计，亚洲最富有阶层有31％的资产净值捆绑在房地产上，相比之下，欧洲的该比例则为16％。而且他们的财富中只有15％投放在股票上。资产向股票的长期转移可能会更为明智，尤其是如果他们本国或本地区的经济对房地产资产升值的依赖性越来越低的话。
最后，从房地产投资中获得的财富减少将意味着来自其他产业的财富将会增加。最富裕的市民可能会越来越多地来自于制造业或者其他服务行业。他们很可能不会像目前这批房地产投资者那样迷恋于购买房地产。这对于股市乃至目前仍未充分发展的亚洲债券市场而言会证明是一个福音。

译 陈玮 校 Lily