数据大王吸金美国房产

zhixun

Posted on 2013年06月17日

拥有22名员工的RentRange在过去两年中收入攀升了1900%
“只有我们拥有深入、精细而且可靠的租房市场数据库”
虽然金融家们可能对曼哈顿豪华公寓的当前租价心知肚明，但要说到亚特兰大、凤凰城等这些他们正在抄底单户型住宅的地区，他们恐怕得求助于沃里·夏诺弗(Wally Charnoff)来了解最新的租金行情了。夏诺弗六年前成立的RentRange公司能够基于全美1200万栋住宅的数据来估算出一处房产可以产生多少月租收入。私募股权公司通常会借助金融模型来决定在哪里收购廉价急售屋、再转为出租物业，而RentRange为这些渴求数据的模型提供了运转所需的给养。夏诺弗说：“只有我们拥有深入、精细而且可靠的租房市场数据库。”

现年41岁的夏诺弗在2007年成立RentRange之前是一位金融规划师，并开设了一家帮助小投资者购买出租房产的网站。促使夏诺弗成立RentRange的原因在于他意识到单户型住宅的房价数据来源很多，但租金信息几乎没有。在进行租金估算时，RentRange的算法既考虑到了这些原数据，也计入了诸如是否允许在屋里养狗或抽烟等其他变量。夏诺弗的公司还提供其他可能影响潜在租金回报的因素，例如当地出租屋是否已经饱和等。

夏诺弗的入市时机堪称完美。当他刚刚建立RentRange公司的时候，单户型住宅出租行业还远不成气候。这种情况在房地产市场崩盘后发生了改变，怀揣大笔资金的华尔街公司涌进了这个市场。其中最大的投资机构黑石集团已斥资40亿美元收购了2.4万套住房，每个月收房数量都达到了好几百套。包括贝莱德(BlackRock)和Colony Capital在内的大型私募股权公司也跻身于这一热潮。高盛集团的数据显示，目前全美35%的单户型住宅由租客租住，而2005年时这一比例为30%。

大型投资机构首先关注的是凤凰城和亚特兰大等楼市行情最惨淡的地区。后来，随着来自其他抄底客的竞争加剧，这些地区的房价水涨船高，投资机构开始在全美范围内寻找商机。此时夏诺弗的公司冒了出来。客户支付5万美元购买RentRange为期五年的地区、县市以及邮编分区级的数据使用权，以帮助他们确定哪些市场具有盈利前景。一旦投资者选定了一个市场，他们还会请RentRange针对具体地产估算租金收入，服务收费2美元-12美元不等。得到里昂·布莱克(Leon Black)名下阿波罗全球管理公司支持的Haven Realty Capital的收购业务副总裁大卫·菲尔德曼(David Feldman)表示，RentRange的租金估算与公司实际收益之间的出入通常只有1%-3%。

总部设在丹佛附近的RentRange还把自己的统计数据授权给Core-Logic、DataQuick等其他数据供应商使用。公司总裁埃里克·泰勒(Eric Taylor)表示，约有1.9万用户直接向RentRange购买数据。其中包括Colony、Carrington Holding和American Homes 4 Rent等大约50家机构投资者，相当于这个市场中70%以上的大型投资机构都是RentRange的客户。

基金公司Anka Funds的董事总经理乔纳森·菲利普斯(Jonathan Philips)自1998年以来就一直致力于出租屋投资，他告诫说一些新的投资者太过依赖数据，仅凭看上去不错的会计试算表就买进一些未曾亲身考察过的房产。菲利普斯说：“我们不太关注那些已发布的数据，我们更喜欢实地体验，也更倚重我们自己的团队，他们花很多时间逐栋逐街地进行探访，并和邻居们交流。”

一些已拥有大量地产的房东或德意志银行等为大规模购房交易融资的投行正在将这些房产和月租收益打包，变成可以出售给投资者的证券，就像抵押贷款债券或商业地产债券那样。在过去，单户型出租屋从未被用作证券化的标的资产，这给评级公司带来了挑战。债券评级公司Kroll Bond Ratings的高级董事总经理格兰·科斯特洛(Glenn Costello)说：“这不仅是一种新的资产类别，而且各类参与公司要么对我们来说是新的，要么它们自己就是新的，现在就是这种情况。”科斯特洛指出，在缺乏以往数据的情况下，RentRange编制的历史市场信息是一个“非常重要的”替代性指标。

泰勒说拥有22名员工的RentRange公司在过去两年中收入攀升了1900%，并已在2012年实现了盈利。公司即将结束第三阶段的私募股权融资。夏诺弗说：“未来我们会将公司出售，现在我们正在大踏步增长，我认为现在还不是出售的时候。”

现在还不清楚这种买入-租出的热潮能持续多久，因为房价上涨已经压缩了这项业务的盈利空间。综合了20个城市房价信息的标普/凯斯-席勒房价指数(S&P/Case-Shiller Home Prices Indices)显示2月份房价同比上升了9.3%，创2006年5月以来的最大涨幅。RentRange正尝试着寻找其他需要房租信息的客户，以减少对大型投资机构的依赖。举例来说，一些信用卡公司已经开始使用RentRange的估算数据来评估申请人的信誉度。夏诺弗说：“我们正在努力寻求平衡，既要参与这股热潮、又不要搞过了头。如果华尔街投资机构明天就决定停止或放缓这项业务，那么我们需要能够抗得住这样的变故。”撰文/Karen Weise、Heather Perlberg 翻译/小凡

总之 大型投资机构在批量购入房产时，它们需要RentRange基于全美1200万套住宅提供的月租数据。