为什么说美国住房市场即将进入“良性循环”

zhixun

以过去几年较低的标准来看，最新的住房市场数据看起来同样相当不错。

9月25日，标准普尔凯斯-希勒住房指数（Standard & Poor's Case-Shiller Home Price Index）显示，7月的住房价格与去年同期相比上涨了1.2%，价格已出现连续三个月上涨。9月26日，全国房地产经纪人协会（The National Association of Realtors，简称NAR）报告称，8月的现房销售与去年同期相比增长了9.3%，售出现房的中位价格比去年提高了9.5%。（全国房地产经纪人协会和凯斯-希勒住房指数采用的是不同的方法。）

在截至到今年7月的12个月中，新建住房的销售增长了25%，尽管总量依然只是70万套的大约一半——人们认为，70万套是表明这一市场健康的总销量。在6月到7月期间，价格最低的三分之一住房的价格上涨了整整1%，专家们对这部分住房担纲领涨角色印象深刻。在最近这场住房市场崩盘中，这部分住房是遭受打击最为严重的部分。

这是人们期盼已久但却令人难以琢磨的住房市场复苏的开始呢——一场将会促进整体经济更强劲的复苏——还是市场只是在用触底反弹来嘲弄我们，之后会再次暴跌呢？

“市场的这个变化绝对是实实在在的。”沃顿商学院房地产学教授苏珊·沃切特（Susan Wachter）谈到。她认为，这个市场正在进入一个“良性循环”，其中的积极趋势将会激发出更多的积极趋势。“这个市场的恢复将会继续。”她谈到，她预测说，价格的上涨会刺激潜在买主在价格进一步上涨之前出手。需求会推动价格的上涨，从而吸引更多的买主。

“六个月，甚至一年以来，我对这个市场一直感到乐观。”她补充谈到，她还谈到了为这一市场提供支持的最新数据，这项分析收入了她与Moody's Economy.com的首席经济学家和联合创始人马克·赞迪（Mark Zandi）合作的一片论文中。这篇题为《房地产市场面临的威胁评估及恰当的应对举措》（Assessing the Housing Threat and the Appropriate Response）是为皮尤慈善信托基金会（Pew Charitable Trusts ）最近举办的一个名为“恢复房地产部门的战略”（Strategies for Revitalizing the Housing Sector）的研讨会准备的。

局面转好的感觉

尽管住房的平均价格依然比2006年泡沫高峰期的峰值低30%，但从1月到7月，住房价格还是上涨了5.9%，是7年里表现最为强劲的时期。

沃切特谈到，七个因素合在一起强化了这一市场的表现。超低抵押贷款利率——标准的30年期贷款固定利率大约为3.5%——让数百万房主通过再融资而减少了月供。即便他们的住房已被困于“水下”（underwater），也就是其住房价值已经低于他们所欠的抵押贷款余额，保持月供也变得更容易而且更有吸引力了。此外，超低的贷款利率还使丧失抵押品赎回权的住房数量低于以前的水平。

美联储已宣布，意欲将其低利率政策延续至少两年。虽然其他因素，比如，债券市场的行为，可能会推高抵押贷款利率，不过，专家认为，这种情形不会很快发生，因此，低利率使住房的潜在买主更容易成为真正的买主，从而推高住房价格。

此外，沃切特还谈到，目前仍然高达8%以上的失业率不会继续上升，感受到裁员威胁的员工数量会更少。股票市场的表现一直非常强劲，从而让投资者觉得自己更富裕了。尽管总体经济的数据还远说不上令人印象深刻，不过总体上向好的表现有助于消除人们对另一场经济衰退的恐惧。综合来说，这些因素让人们形成了一种局面正在转好的感觉。消费者的信心进而得到了提升，其表现就是“消费者信心指数”（Conference Board Consumer Confidence Index）上涨了70.3，而8月则只上升了61.3。

所有这些因素都对房地产市场中最严重的问题——数量庞大的住房“影子供给”（shadow supply）——产生了影响，“影子供给”是指由于房主拖欠付款或者索性一走了之而形成的丧失抵押品赎回权或其他形式的“廉价急售”（distressed sales）（也称为“困厄销售”）住房向市场大量涌入的现象。沃切特认为，过量供应的住房总量可达1,200万套到1,400万套，它们对压制房价起到了推波助澜的作用。

然而现在，人们对影子供给的担忧正在逐渐缓解。“当人们看到房价上涨时，他们就不太可能一走了之。”她谈到。尽管超过20%有抵押贷款的房主依然被困“水下”，不过其中的很多房主还是想留在自己的住房中，而且更倾向于避免与丧失抵押品赎回权相伴的“污点”和财务问题。即便他们认为自己还将被困“水下”多年，很多人仍然会继续偿付贷款，因为房价的上涨让他们确信，自己最终会“付出水面”的，沃切特谈到。

此外，房价一旦止跌，投资者便开始跟进，开始购入住房并将其转变为租金。“虽然待售的‘困厄房产’（distressed properties）堆积如山，可投资者对这些房产的需求同样显得很强劲。”沃切特与合作者在其论文中指出。“价格已经跌到了足以让投资者出手购买并将其出租获利的程度，他们可以一直持有这些住房，直到市场复苏的时候。”

为房主提供的帮助

沃切特认为，这一市场表现渐趋强劲的另一个因素，是奥巴马政府帮助房主计划带来的更好结果。批评人士指责奥巴马政府过于谨小慎微，政府也承认，自己推出的帮助房主计划帮助的人数比预期少得多。以各种名义推出计划，均旨在通过修改抵押贷款来减少房主的支付额，通常采用以最近几年的低固定利率贷款，来替代房地产泡沫高峰期发放的较高浮动利率贷款。

其中的一项重要计划“房贷可承受再融资计划”（Home Affordable Refinance Program，简称HARP）最初本要为400万到500万房主提供帮助的，但结果却远远没有达到这一目标。

各种政府计划遇到的问题之一是，房地产市场泡沫破裂后裁员的出借机构，没有配备足够的人手有效处理文书工作。尽管很多专家认为，最有效的修改能减少借款人的贷款本金或未偿还的债务，但很多出借人并不愿意减记这些由政策造成的损失。很显然，有些出借人更喜欢押下这样的赌注：无论如何，很多被拒绝修改的借款人还是要继续全额清偿贷款的——其数额大于他们经过修改之后的贷款额。有些评论家认为，奥巴马的错误在于没有将其计划坚持到底，没有让这些计划形成赋予破产法院“强制性批准”（cram down）减少出借人本金这一权威的立法。

但是，从很大程度上来说，奥巴马政府是在未知领域进行这类操作的。终止于2009年的经济衰退给人们带来了这样的希望：住房市场会自行改善。此外，人们还担心，帮助房主的行动会助长违约行为，是一种对犯下愚蠢错误和鲁莽错误的人的救助。房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）遭受惨败之后，政府于2008年接管了这两个提供抵押贷款资金的巨头，但政府并不想做出另一个选择——购买问题贷款，从而，让借款人更容易再融资。

沃切特谈到，但是，经过几年的踯躅前行之后，政府的计划在2010年和2011年有了改善，从很大程度上来说，其原因在于政府在让出借人减少借款人本金方面付出了更大的努力，在某些情况下，这些政策还允许出借人享受住房价值的所有后续收益。减少贷款本金不但让房主支付的资金更少，而且还让他们对自己会更快“浮出水面”更具信心，因此，他们就无需用完成一宗交易的现金还贷了。

沃切特和其合作者在论文中指出，2011年年底，政府以不同的方式修改了“房贷可承受再融资计划”。举例来说，该计划首次允许贷款与住房价值之比超过80%的借款人参与其中，这样的修改可使住房价值的评估和担保过程变得更顺畅。其结果是，根据“房贷可承受再融资计划”在2012年上半年发放的再融资贷款数额就超过了2011年全年的水平。对不同计划的其他修改，也让更多的借款人更容易获得再融资资格了。

沃切特谈到，最近的贷款修改有大约三分之二都取得了成功，或者避免了借款人出现再次违约的情况。而此前的贷款修改则有三分之二以失败告终。

这篇论文还指出，“自住房市场崩溃之后，首次出现了住房‘短售’（short sales）超过止赎房出售（foreclosure sales）的情形。”住房短售是指出借人同意借款人用出售住房所得清偿贷款，即便售房所得不足贷款数额。住房短售的增长表明，出借人更希望将不良贷款从账簿中除去，比起止赎出售来，短售有助于房主在其信用受损较小的前提下摆脱住房的“水下”状态。

沃切特还补充谈到，住房市场改善的指标还包括住宅开发商股价的上涨。举例来说，托尔兄弟公司（Toll Brothers）（成立于1967年，美国最大的豪华住宅开发商之一。——译者注）的股价现已达到35美元，而一年前则不到15美元。虽然与以往年份相比，住宅开发依然较为疲弱，但很显然，投资者对未来怀有良好的预期。

政策的推行：不应该太多

这对整体经济而言是个好消息，因为通常而言，建筑行业会率先复苏。

“一旦人们对住房市场的期望开始好转，止赎危机便会很快平息下来，同时，经济复苏也会获得动力。”沃切特、赞迪和合作者在论文中写道。“考虑到这个国家很多地方的住房价格与家庭收入和‘有效租金’（effective rents）（有效租金指在租赁期内，能够真正实现的租金收入。——译者注）相比已经较低，所以，扭转人们对这个市场的期望已无需推行更多的政策。”

他们认为，关键所在，是继续推行减少贷款拖欠以及止赎数量的政策，以防止这些住房涌向市场增加供应。“根据合理的假设，为了取得这样的结果，需要在未来24个月内，将‘减值抵押贷款’（impaired mortgage loans）减少50万宗，达到100万宗的水平，低于这个水平，这个问题就依然存在。”他们写道。

这篇论文的作者指出，为了达到这一目标，政府应该继续努力刺激再融资，以降低借款人的偿付额，同时，应该施加压力减少借款人的贷款本金，并鼓励向投资者销售住房，这些投资者会将住房出租，直到该市场再次走强。举例来说，应该允许投资者为其花费即时减免税款，而不是将这一过程延续数年的时间。

沃切特、赞迪和合作者还建议，政府可发起一个“先租后买”（rent-to-own）计划，让那些没有资格购买的人入住住房，并向他们承诺，如果他们可以数年按时支付租金，即可获得一笔抵押贷款。

沃切特还表示，下一场住房泡沫离我们还很远，因为在一段时期之内，住房价格可能每年只会上涨1%到2%。“从长远观点来看，泡沫出自土地的价格。”她谈到。“可土地价格离其峰值尚远。我们离一场新泡沫还有数年的时间，因为在大部分市场中，土地价格还远远没有接近以前的水平。”


发布日期 : 2012.10.10